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Une résidence secondaire à l'étranger (1): Italie

Une maison de vacances au soleil: beaucoup en rêvent. Vous pensez enfin pouvoir réaliser ce rêve? Alors renseignez-vous bien. Sinon, ce rêve pourrait bien devenir un cauchemar fiscal. Nous consacrerons une série d'articles à ce sujet, dans lesquels nous vous donnerons divers conseils pratiques en matière fiscale, dont il vous faudra tenir compte si vous envisagez d'acheter une seconde résidence à l'étranger. Dans le présent article, il sera question de l'Italie.

Acheter une résidence secondaire en Italie

L'achat d'un bien immobilier est soumis aux droits d'enregistrement ou à la TVA.

Droits d'enregistrement

L'achat d'un bien immobilier est normalement soumis aux droits d'enregistrement, comme c'est également le cas en Belgique. Depuis le 1er janvier 2014, le tarif des droits d'enregistrement est fixé à 10 %. En plus de ce droit proportionnel, il y a également deux 'droits fixes' de 50 EUR chacun à acquitter: (1) les droits d'hypothèque en vue de l'inscription de la vente dans les registres publics et (2) un impôt cadastral.

Le tarif de 10 % s'applique à la 'valeur cadastrale' de l'immeuble et non à la valeur marchande. C'est intéressant parce que cette valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur marchande. Cette 'base d'imposition' vaut uniquement pour les ventes entre un acheteur particulier et un vendeur privé. (Le vendeur peut être un entrepreneur, aussi longtemps que la vente n'a pas lieu sous le régime de la TVA). Seules les ventes d'immeubles destinés au logement sont concernées. Le prix réel de l'immeuble doit être mentionné dans l'acte notarié.

Exemple 1

La famille Vandenbossche achète une maison de vacances en Toscane à Monsieur Trenti. L'acheteur et le vendeur agissent tous deux en qualité de particuliers. La valeur cadastrale de la maison est de 90.000 EUR. Sa valeur marchande est de 115.000 EUR. La famille Vandenbossche paie 9.100 EUR de droits d'enregistrement: 10 % de 90.000 EUR + 50 EUR de droit fixe pour l'inscription dans les registres + 50 EUR d'impôt cadastral.

Uniquement soumise à la TVA si ...

Seule la vente d'un immeuble neuf ou rénové par un promoteur immobilier est soumise à la TVA (au lieu des droits d'enregistrement). La notion d''immeuble neuf' n'a pas le même sens en Italie et dans la législation belge. Selon les règles applicables en Italie, un immeuble est 'neuf' jusqu'à cinq ans après l'achèvement des travaux de construction. Le taux de TVA applicable varie de 10 % pour les habitations modestes et certaines habitations rénovées à 22 % pour les habitations de luxe. Précisons également, par souci d'exhaustivité, qu'en Italie, l'achat d'une résidence principale (ce qui, par définition, exclut les résidences secondaires) est soumis à la TVA au taux de 4 %.

En plus de la TVA, il y a également plusieurs autres droits à acquitter. Il s'agit cependant toujours de droits fixes: 200 EUR de droits d'enregistrement + 200 EUR de droits d'hypothèque + 200 EUR d'impôt cadastral.

Posséder une résidence secondaire en Italie

Si vous possédez une maison de vacances en Italie, mais que vous ne la louez pas, vous ne devez pas payer d'impôt des personnes physiques, mais vous devez quand même, au seul motif que vous êtes propriétaire d'une maison, payer un impôt, et plus précisément un impôt foncier local annuel. Le tarif de base de cet impôt foncier s'élève, pour les secondes résidences, à 0,76 % de 160 fois la valeur locative cadastrale (certaines communes accordent néanmoins des réductions).

Exemple 2

La valeur locative cadastrale de la maison de vacances de la famille Vandenbossche est fixée par l'administration fiscale italienne à 2.750 EUR. Le petit village de Toscane où la maison est située, n'accorde aucune réduction. La famille Vandenbossche paie donc chaque année: 0,76 % × 2.750 × 160 = 3.344 EUR.

Louer une résidence secondaire en Italie

Une maison de vacances louée génère des revenus imposables. Ces revenus s'ajoutent à vos éventuels autres revenus italiens et sont soumis aux taux progressifs de l'impôt sur les revenus. Ces taux d'imposition vont de 23 % (revenus jusqu'à 15.000 EUR) à 43 % (revenus supérieurs à 75.000 EUR).

L'impôt sur les revenus immobiliers est calculé sur le plus élevé des deux montants suivants:

la valeur cadastrale, qui est déterminée par l'administration sur la base d'une analyse de propriétés comparables; OU

95 % des revenus locatifs réellement perçus (les 5 % restants constituent un forfait pour les frais d'entretien de l'habitation).

Divers impôts régionaux et locaux peuvent encore s'ajouter à cela. 

Enfin, vous devez également tenir compte, lors de la conclusion d'un contrat de bail, des impôts indirects. Si vous louez le bien à titre privé, un droit d'enregistrement de 2 % du loyer annuel, avec un minimum de 67,00 EUR, est en principe dû.

Vendre une résidence secondaire en Italie

En Italie, les plus-values sur immeubles sont imposables, si l'immeuble est revendu dans les cinq ans de son acquisition. La plus-value (éventuelle) est alors imposée au titre de revenu divers.

Hériter d'une résidence secondaire en Italie

Tous les biens appartenant à des habitants du Royaume de Belgique sont en principe soumis aux droits de succession belges, où qu'ils soient situés. Cela vaut donc aussi pour votre résidence secondaire en Italie. Il se peut toutefois que l'Italie estime pouvoir percevoir des droits de succession sur la base de son droit interne, parce que le bien immeuble est situé en Italie. Vous risquez alors de payer deux fois des droits de succession: une fois en Belgique et une fois en Italie. Heureusement, une solution existe: si vous avez payé des droits de succession en Italie (sur le bien immeuble situé là-bas), vous pouvez les porter en déduction des droits de succession dus en Belgique. Sans compter que le droit successoral italien prévoit également de nombreuses exonérations.

Autres règles...

N'oubliez pas que vous devrez également respecter la législation locale de votre pays de vacances préféré et notamment demander les autorisations nécessaires (permis de bâtir et autres) et accomplir diverses formalités...

Nota bene

Les règles ci-dessus s'appliquent à toute personne qui achète une résidence secondaire en Italie. Si vous avez d'autres projets (p. ex. vous envisagez de vous installer de manière permanente en Italie ou d'exploiter commercialement votre maison de vacances via une société), vous devrez tenir compte d'autres règles.

Vous l'aurez constaté, l'achat ou la possession d'une résidence secondaire à l'étranger a de nombreuses implications fiscales et juridiques que nous avons tenté d'exposer brièvement dans le présent article et qui, nous l'espérons, vous aideront à réaliser votre rêve en connaissance de cause. Mais réfléchissez bien avant d'investir concrètement et n'hésitez pas à discuter de vos projets en détail avec votre fiscaliste.

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