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Après avoir réglé le statut de la sicafi, le législateur règle à présent celui de la société immobilière réglementée

Après avoir réglé le statut de la sicafi, le législateur belge règle à présent celui de la société immobilière réglementée (SIR). La société immobilière réglementée est soumise au même régime fiscal que la sicafi. Les sociétés qui veulent opérer sous le statut de SIR publique doivent solliciter un agrément auprès de l'Autorité des services et marchés financiers.

Sociétés immobilières réglementées publiques et institutionnelles

De par leur statut d''organisme de placement collectif' (OPC), les sicafis relèvent du champ d'application de la législation AIFMD (Directive 2011/61/UE du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs) et sont dès lors considérées comme des 'organismes de placement alternatif'. Les sicafis sont soumises au même statut fiscal que les OPC: la sicaf proprement dite n'est imposée que sur les dépenses non admises, mais a une obligation de distribution, de sorte que l'imposition se situe au niveau de l'actionnaire.
Dans la plupart des Etats membres de l'UE, les sociétés immobilières ne sont généralement pas organisées en fonds d'investissement, mais plutôt en real estate investment trust (REIT). Ces trusts ne sont pas non plus obligatoirement soumis à la législation AIFMD.
 
Avec la "société immobilière réglementée" (SIR), la loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées introduit, en Belgique également, un statut REIT, distinct du statut de la sicafi. Par cette loi, le législateur belge entend offrir au secteur les mêmes possibilités que celles qui existent à l'étranger.
Deux types de sociétés immobilières réglementées sont ainsi créés:

La société immobilière réglementée publique: une société immobilière réglementée qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l'étranger, auprès du public, sans préjudice de ses autres moyens de financement (tels les placements privés, les émissions d'obligations, les emprunts) et

La société immobilière réglementée institutionnelle: une société immobilière réglementée qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l'étranger, exclusivement auprès d'investisseurs agissant pour leur compte propre, et dont les titres ne peuvent être acquis que par de tels investisseurs. La SIR institutionnelle se trouve sous le contrôle exclusif ou conjoint d'une SIR publique.

Les SIR diffèrent fondamentalement des sicafis.
L'activité de la SIR consiste à mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation, des immeubles à la disposition d'utilisateurs (objet commercial général). Elle doit tenir compte d'autres intérêts que l'intérêt exclusif des actionnaires (objet social). La SIR n'a aucune politique d'investissement, mais poursuit une stratégie d'entreprise. Cette stratégie vise en principe à détenir ses biens immobiliers pour une longue durée.

A l'instar de tout organisme de placement collectif alternatif, les sicafis mettent en commun des capitaux levés auprès d'une série d'investisseurs pour les investir conformément à une politique d'investissement. Il s'agit d'organismes de placement collectif soumis au principe de 'gestion collective dans l'intérêt exclusif des actionnaires'.

Vu leur importance pour l'épargne, les SIR sont soumises au contrôle de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) et se voient imposer des règles spécifiques - tout comme les sicafis - en matière de ratio d'endettement maximal (maximum 65%), de diversification des risques et d'obligation de distribution, et donc des exigences comptables. Des règles similaires existent pour les REIT dans les Etats de l'UE voisins.

Régime fiscal

La société immobilière réglementée est soumise au même régime fiscal que la sicafi.
Tout comme les sicafis, les SIR ne sont imposables que sur le total des avantages anormaux et bénévoles reçus et des dépenses et charges non déductibles à titre de frais professionnels autres que des réductions de valeur et moins-values sur actions. Elles sont également redevables de la cotisation spéciale sur les 'commissions secrètes'.
Les sociétés qui obtiennent leur agrément en qualité de SIR publique ou institutionnelle, sont soumises à l''exit tax'. Leurs plus-values latentes sur biens immobiliers sont dès lors imposées au taux de 16,995%.
Le précompte mobilier retenu à la source sur les dividendes reçus par ces sociétés, ne peut être porté en déduction de l'impôt des sociétés. Les dividendes distribués par des SIR sont en principe soumis au taux de précompte mobilier de 25 % ou imposés à l'impôt des personnes physiques au même taux, si aucun précompte n'a été retenu.
Les dividendes distribués par des SIR publiques ou institutionnelles “résidentielles” sont soumis à un taux de précompte mobilier réduit de 15%, au même titre que les sicafis 'résidentielles'. Les SIR sont qualifiées de 'résidentielles' dans la mesure où au moins 80 % des biens immobiliers sont investis directement par la société dans des immeubles situés dans un Etat membre de l'EEE et sont affectés ou destinés exclusivement à l'habitation.

Demande d'agrément auprès de la FSMA

Toute société qui veut opérer sous le statut de SIR publique, est tenue de solliciter un agrément auprès de la FSMA.
Les sicafis existantes ont jusqu'au 16 novembre 2014 pour demander leur agrément en qualité société immobilière réglementée.
Dans les 3 mois de la décision par laquelle la FSMA accorde l'agrément, l'assemblée générale de la sicafi doit se prononcer sur l'indispensable modification des statuts. Si l'assemblée générale approuve la modification des statuts proposée, tout actionnaire ayant voté contre cette proposition, peut exercer un droit de retrait. Cette possibilité de retrait est soumise à des restrictions très strictes.

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