U bent hier: Home >

Accountantskantoor Gent - belastingconsulent - startersbegeleiding - financieel advies.
Accountancy Service

Naast vastgoedbevak, nu ook gereglementeerde vastgoedvennootschap geregeld

Naast het statuut van de vastgoedbevak is in België nu ook het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) geregeld. De gereglementeerde vastgoedvennootschap is aan hetzelfde fiscale regime onderworpen als de vastgoedbevak. Vennootschappen die het statuut van openbare GVV willen aannemen, moeten daartoe een vergunning vragen bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten.

Openbare en institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Vastgoedbevaks vallen door hun statuut van 'instelling voor collectieve belegging' (ICB) onder de AIFMD-wetgeving (Richtlijn 2011/61/EU van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen). Hierdoor worden ze als 'alternatieve beleggingsinstellingen' beschouwd. De vastgoedbevaks zijn onderworpen aan hetzelfde fiscaal statuut als de ICB's: de bevak zelf wordt enkel belast op verworpen uitgaven maar heeft een uitkeringsverplichting, waardoor de belasting zich situeert op het niveau van de aandeelhouder.
In de meeste EU-lidstaten zijn vastgoedbedrijven meestal niet georganiseerd als beleggingsfonds maar als real estate investment trust (REIT). Die trusts zijn ook niet noodzakelijk onderworpen aan de AIFMD-wetgeving.
 
De Wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen voert met de "gereglementeerde vastgoedvennootschap" (GVV) ook in België een apart REIT-statuut in, naast het statuut van vastgoedbevak. Met deze wet wil de Belgische wetgever de sector dezelfde mogelijkheden bieden als deze die in het buitenland bestaan.
Er worden twee soorten gereglementeerde vastgoedvennootschappen gecreëerd :

de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap: een gereglementeerde vastgoedvennootschap die financiële middelen, in België of in het buitenland, aantrekt bij het publiek, onverminderd haar andere wijzen van financiering (zoals private plaatsingen, uitgiftes van obligaties, leningen) en

de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap: een gereglementeerde vastgoedvennootschap die haar financiële middelen, in België of in het buitenland, uitsluitend aantrekt bij beleggers handelend voor eigen rekening, en waarvan de effecten uitsluitend door dergelijke beleggers kunnen worden verworven. De institutionele GVV staat onder de exclusieve of gezamenlijke controle van een openbare GVV.

GVV's en vastgoedbevaks zijn fundamenteel verschillend.
De activiteit van de GVV bestaat uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van onroerende goederen aan gebruikers (algemeen commercieel doel). Ze moet rekening houden met andere belangen dan uitsluitend het belang van de aandeelhouders (maatschappelijk doel). De GVV heeft geen beleggingsbeleid, maar ontwikkelt een bedrijfsstrategie. Die strategie moet ertoe strekken haar onroerende goederen in principe voor een lange termijn in bezit te houden.

Vastgoedbevaks bundelen, zoals alle alternatieve instellingen voor collectieve belegging, kapitaal dat wordt opgehaald bij een reeks beleggers om het te beleggen volgens een beleggingsbeleid. Het zijn instellingen voor collectieve belegging die onderworpen zijn aan het principe van het 'collectief beheer in het uitsluitende belang van de aandeelhouders'.

Gezien hun belang voor het spaarwezen, vallen GVV's onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) met specifieke regels - zoals voor de vastgoedbevaks - op het vlak van de maximale schuldgraad (maximum 65%), risicodiversificatie en en uitkeringsverplichting en dus boekhoudkundige vereisten. Dergelijke regels bestaan ook voor de REIT's in de naburige EU-lidstaten.

Fiscaal regime

Voor de gereglementeerde vastgoedvennootschap geldt hetzelfde fiscale regime als voor de vastgoedbevak.
Net zoals de vastgoedbevaks, zijn de GVV's slechts belastbaar op het totaal van de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en van de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. Ze zijn ook de bijzondere bijdrage op 'geheime commissielonen' verschuldigd.
Vennootschappen die hun vergunning als openbare of institutionele GVV verkrijgen, zijn onderworpen aan de 'exit tax'. De latente meerwaarden op de onroerende goederen worden dan belast aan 16,995%.
De roerende voorheffing die aan de bron is ingehouden op door hen ontvangen dividenden kunnen zij niet verrekenen met de vennootschapsbelasting. De door GVV's uitgekeerde dividenden zijn in principe onderworpen aan het tarief van 25% roerende voorheffing of worden belast in de personenbelasting aan hetzelfde tarief, als geen enkele voorheffing werd ingehouden.
Dividenden uitgekeerd door “residentiële” openbare of institutionele GVV's worden onderworpen aan een verlaagd tarief van 15%, net zoals de 'residentiële' vastgoedbevaks. GVV's kwalificeren als 'residentieel' voorzover tenminste 80% van het vastgoed rechtstreeks door deze vennootschap is belegd in onroerende goederen die in een EER-lidstaat zijn gelegen en uitsluitend als woning worden aangewend of bestemd zijn.

Vergunning aanvragen bij FSMA

Iedere vennootschap die het statuut van openbare GVV wil aannemen, moet daartoe een vergunning vragen bij de FSMA.
Bestaande vastgoedbevaks hebben tijd tot 16 november 2014 om een vergunning als gereglementeerde vastgoedvennootschap aan te vragen.
Binnen de 3 maanden na de beslissing waarbij de FSMA de vergunning verleent, moet de algemene vergadering van de vastgoedbevak zich over de noodzakelijke statutenwijziging uitspreken. Als de algemene vergadering de voorgestelde statutenwijziging goedkeurt, kan elke aandeelhouder die tegen dit voorstel heeft gestemd, een recht van uittreding uitoefenen. Die exit-mogelijkheid is onderworpen aan zeer strikte beperkingen.

Accountancy Service bvba

  • Brugsevaart 92
  • 9030 Gent (Mariakerke)
  • T 09 225 58 69
  • F 09 223 46 34
  • E acs@accountserv.be
jobs